一、发行概况
发行人：武汉南国置业股份有限公司
主承销商：平安证券有限责任公司
(保荐人)
发行数量：4,800万股
市 盈 率：36.18倍（每股收益按照2008年度经会计师事务所审计的扣除非经常
性损益前后孰低的净利润除以本次发行后总股本计算）
发行方式：采取网下向询价对象配售与网上向社会公众投资者定价发行相结合
的方式
发行对象：符合资格的询价对象和在深圳证券交易所开户的境内自然人、法
人等投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）
发行价格：12.30元/股
网下申购上限：960万股
网上申购上限：30,000股
网下申购日期：2009年10月27日
网上申购日期：2009年10月27日
网下申购规定：1、参与对象
　　 经主承销商确认，参与了初步询价报价，且其报价不低于本次发行价
　　 格的有效报价的股票配售对象为233个，其对应的有效报价总量为
　　 155,620万股。参与初步询价的股票配售对象可通过深交所网下发行
　　 电子平台查询其报价是否为有效报价及有效报价对应的申购数量。
　　 2、网下申购
　　 参与网下申购的股票配售对象必须足额、及时向中国结算深圳分公司
　　 的网下发行资金专户划付申购资金。
　　 （1）申购资金=发行价格×有效申购数量
　　 （2）股票配售对象的申购数量应与有效报价数量一致；
　　 （3）股票配售对象应使用在中国证券业协会备案的银行账户划付申购
　　 资金；
　　 （4）股票配售对象应确保资金在2009年10月27日（T日，周二）
　　 15：00之前到达中国结算深圳分公司的网下发行资金专户。
　　 3、网下配售
　　 发行人和主承销商以股票配售对象网下申购结果确定获配的股票配售
　　 对象名单及获配股数。确定原则如下：
　　 （1）有效申购总量大于本次网下发行数量960万股（即出现了超额认
　　 购的情况）时，发行人和主承销商根据超额认购的实际情况以一定的
　　 超额认购倍数确定配售比例。对全部有效申购按照统一的配售比例进
　　 行配售，参加网下配售的股票配售对象获得的配售股数按以下公式计
　　 算：
　　 配售比例＝网下发行数量/有效申购总量
　 　某一股票配售对象获得的配售股数＝该股票配售对象全部有效申购数
　　 量×配售比例
　　 （2）配售股数只取计算结果的整数部分，不足一股的零股累积后由
　　 承销团包销。
　　 发行人与主承销商将于2009年10月29日（T+2日，周四）刊登的《武汉
　　 南国置业股份有限公司首次公开发行A股网下配售结果公告》中发布上
　　 述配售结果，内容包括：获得配售的股票配售对象名单、获配数量等
　　 。上述公告一经刊出，即视同已向参与网下申购的股票配售对象送达
　　 获配通知。
　　 4、多余款项退回
　 　2009年10月27日（T日，周二），中国结算深圳分公司于15:00后对股
　　 票配售对象划付的申购资金按《深圳市场首次公开发行股票网下发行
　　 电子化实施细则》的规定进行有效性检查，并于2009年10月28日（T+
　　 1日，周三）9:00前发出电子付款指令，要求结算银行将无效资金退
　　 至股票配售对象备案账户。退款情况包括：股票配售对象划付金额大
　　 于当日应付申购金额，将多划款退回；股票配售对象划付金额小于当
　　 日应付申购金额，将全部来款退回；股票配售对象本次无申购资格，
　　 当日划付的金额无效，将全部来款退回。
　 　2009年10月28日（T+1日，周三），中国结算深圳分公司根据主承销商
　　 提供的网下配售结果，计算各股票配售对象实际应付的认购金额，并
　　 将股票配售对象T日划付的有效申购资金减去认购金额后的余额于2009
　　 年10月29日（T+2日，周四）9:00前，以电子指令方式通过相应的结算
　　 银行退至其备案账户。
　　 5、其他重要事项
　 　（1）网下发行股份锁定期：股票配售对象的获配股票应自本次发行中
　　 网上定价发行的股票在深圳证券交易所上市交易之日起锁定3个月。
　 　（2）验资：深圳南方民和会计师事务所有限责任公司将于2009年10月
　　 28日（T+1日，周三）对获配的股票配售对象网下发行申购资金的到账
　　 情况进行审验，并出具验资报告。
　　 （3）律师见证：广东信达律师事务所将对本次网下发行过程进行见证
　　 ，并出具专项法律意见书。
　　 （4）违约处理：如果可参与网下申购的股票配售对象未按规定及时足
　　 额缴纳申购款的，将被视为违约，并应承担违约责任。主承销商将违
　　 约情况报中国证监会和中国证券业协会备案，并有权限制违约股票配
　　 售对象参与主承销商下一项目的网下初步询价。
　　 （5）获配的股票配售对象的持股比例在本次网下发行后达到发行人总
　　 股本的5%以上（含5%），需自行及时履行信息披露义务。
　　 （6）本次网下发行申购款项在冻结期间产生的全部利息归证券投资者
　　 保护基金所有。

二、募集资金运用
若成功发行，所募集资金将分轻重缓急，用于建设以下项目：
1．大武汉家装项目
（1）大武汉家装－家居馆，项目计划总投资42,660万元。
序号 项目 金额
1 销售收入（万元） 72,000
2 总投资（万元） 42,660
3 利润总额（万元） 29,340
4 投资利润率（税前） 68%
（2）大武汉家装－旗舰店，项目计划总投资27,051万元。
序号 项目 金额
1 销售收入（万元） 46,211
2 总投资（万元） 27,051
3 利润总额（万元） 19,160
4 投资利润率（税前） 70%
（3）大武汉家装U座（商务楼），项目总投资8,282.11万元。大武汉家装U座
（商务楼）已经于2008年12 月竣工，募集资金4,000万元到位后将用于支付尚余工
程款1,300万元、置换已经投入的自有资金2,700万元。
2．南国SOHO北区，项目总投资为27,315.04万元。截至2009年6月30日，南国
SOHO北区合计实现销售收入33,830.82万元，其中公寓销售96.6%，销售面积
63,886.97平方米，实现销售收入30,738.16万元，销售均价4,811元/平方米。
3．研发中心业务发展，拟利用本次发行募集资金2,000万元，截止2009年6月30
日，已经利用自有资金投入585万元，募集资金到位后将与已投入自有资金进行置换。

三、公司简介
1、主要财务指标
财务指标 2009.6.30 2008.12.31 2007.12.31 2006.12.31
资产负债率（母公司） 44.10% 50.55% 46.59% 65.58%
流动比率 2.30 1.84 1.65 1.72
速动比率 0.63 0.33 0.37 0.39
无形资产（扣除土地使用
权）占净资产的比例 / / / /
财务指标 2009年1-6月 2008年度 2007年度 2006年度
息税折旧摊销前利润（万
元） 10,999.68 25,496.86 25,870.99 20,988.98
利息保障倍数（倍） 6.43 6.93 11.61 12.29
应收账款周转率（次） 23.07 31.08 90.81 31.60
存货周转率（次） 0.39 0.45 0.61 0.73
每股净资产（元/股） 1.60 1.48 1.16 0.86
每股经营活动产生的现金
流量（元/股） 0.03 -0.04 0.09 -0.09
每股净现金流量（元/股） 0.43 -0.02 0.03 -0.14
基本每股收益（元/股） 0.17 0.37 0.39 0.27
稀释每股收益（元/股） 0.17 0.37 0.39 0.27
净资产收益率（全面摊薄） 10.44% 25.22% 27.29% 29.87%
净资产收益率（加权平均） 10.66% 28.77% 35.29% 38.26%

2、每股收益及净资产收益率
每股收益
报告期利润 基本每股收益（元/股）
2009年1-6月 2008年 2007年 2006年
归属于公司普通
股股东的净利润 0.17 0.37 0.39 0.27
扣除非经常性损益后归属于公司
普通股股东的净利润 0.17 0.38 0.38 0.27
报告期利润 稀释每股收益（元/股）
2009年1-6月 2008年 2007年 2006年
归属于公司普通
股股东的净利润 0.17 0.37 0.39 0.27
扣除非经常性损益后归属于公司
普通股股东的净利润 0.17 0.38 0.38 0.27

净资产收益率
报告期利润 全面摊薄(%)
- 2009年1-6月 2008年 2007年 2006年

归属于公司普通
股股东的净利润 10.44 25.22 27.29 29.87
扣除非经常性损益后归属于公司
普通股股东的净利润 10.47 25.54 26.28 30.08
报告期利润 加权平均（%）
- 2009年1-6月 2008年 2007年 2006年

归属于公司普通
股股东的净利润 10.66 28.77 35.29 38.26
扣除非经常性损益后归属于公司
普通股股东的净利润 10.70 29.13 33.98 38.52

3、发行前后股本的变化情况
本次发行前 本次发行后
股东名称
- 持股数（股） 持股比例（%） 持股数（股） 持股比例（%）
许晓明 242,204,256 56.06 242,204,256 50.46
武汉新天地投资
有限公司 104,405,328 24.17 104,405,328 21.75
裴兴辅 30,304,800 7.02 30,304,800 6.31
武汉南国投资股
份有限公司 12,008,736 2.78 12,008,736 2.50
王昌文等15名管
理层 43,076,880 9.97 43,076,880 8.97
社会公众投资者 — — 48,000,000 10.00
总股本合计 432,000,000 100 480,000,000 100.00

4、公司背景及经营业务
公司前身为武汉南湖花园置业有限公司，创立于1998年，2003年更名为武汉南
国置业有限公司，2007年南国有限采取整体变更方式设立武汉南国置业股份有限公
司。2007年9月30日，南国置业完成工商登记变更手续，并领取了企业法人营业执照
，注册资本人民币43,200万元，法定代表人许晓明先生，公司住所武汉市武昌区南
湖中央花园会所。
公司从事以商业地产为引导的综合性物业开发，形成研发、物业开发和资源整
合的经营模式，实现地块价值最大化。

分类别的主营业务收入构成情况
单位：万元
- 2009年1-6月 2008年
项目 金额 比例(%) 金额 比例(%)
物业销售收入 36,610.35 93.54 50,819.39 91.81
其中：商业物业 11,245.54 28.73 44,729.47 80.80
住宅物业 25,364.81 64.81 6,089.92 11.00
出租及物业管理费收入 2,527.78 6.46 4,536.25 8.19
合计 39,138.13 100.00 55,355.64 100.00

- 2007年 2006年
项目 金额 比例(%) 金额 比例(%)
物业销售收入 54,707.92 94.40 49,691.58 95.14
其中：商业物业 31,357.24 54.11 36,591.57 70.06
住宅物业 23,350.68 40.29 13,100.01 25.08
出租及物业管理费收入 3,245.04 5.60 2,536.74 4.86
合计 57,952.96 100.00 52,228.31 100.00